最高裁は、令和４年１２月１２日、家賃滞納による明け渡しみなし条項の効力について、消費者契約法に基づき無効と判断し、当該条項の使用を差し止めを認めました。
本件での前提事実として、この訴訟で争われたのは、保証会社と賃借人との間の契約で、保証会社が無催告で解除権を行使することや明け渡しがあったとみなすことができる、というものです。
賃貸人が上記権限を行使できるというものではなく、あくまで家賃の支払いを保証する保証会社が行使できる、という点が今回の判断に大きな影響を及ぼしたものと思われます。
判決では、無催告解除について、保証会社が賃料の保証債務を履行した場合、賃借人の賃料債務は消滅することから、賃貸人が容易に解除できないのに、保証会社が、無催告解除の要件を満たせば一方的に解除できるとするのは、賃借人の権利を制限することになる、また、賃借人に催告を行う必要性が大きいところ、賃貸借契約の当事者でもない保証会社がその一存で何らの限定なく賃貸借契約を無催告で解除することができることから、賃借人が重大な不利益を被るおそれがある、と判断しています。
明け渡しみなし条項について、賃貸借契約が終了している場合に限定されておらず、賃貸借契約が終了していない場合でも、明け渡しみなし条項の要件を満たせば、保証会社が本件建物の明渡しがあったとみなすことができる旨の条項であり、賃貸借契約の当事者でもない保証会社の一存で使用収益が制限されることになるため、賃借人の権利を制限するものである、また、明け渡しみなし条項の規定が一義的に明らかではないため、いかなる場合に適用があるのかを的確に判断することができず、不利益を被るおそれがある、と判断しています。
以上から消費者契約法に基づき無効と判断しました。
本件はあくまで賃貸人ではなく、賃料を保証する保証会社と賃借人との間の契約の条項という点に注意が必要だと思います。
判決はこちら（裁判所ホームページ）